Декабрь 12

Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.

Строил воздушные замки из железобетона.
Валерий Афонченко

Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон). Принятие указанного Федерального закона, ожидалось давно. Дело в том, что из законодательства частично выпала сфера регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Застройщики нередко вводили в заблуждение граждан относительно характера таких типов договоров, руководствуясь неправильно применяемыми к таким отношениям положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, и в результате потребители не получали должной правовой защиты своих прав при ненадлежащем исполнении договора хозяйствующими субъектами. В начале 2003 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации обобщила практику рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, и установила, что к указанным правоотношениям правильно применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». Однако, санкции, установленные в Законе, не носят узкоспециального характера, а направлены на общие меры административного воздействия, применяемые к недобросовестным хозяйствующим субъектам. Федеральный закон урегулировал непосредственно отношения между застройщиками – юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных домов и участниками долевого строительства – гражданами.
В Федеральном законе чётко прописаны права застройщика на привлечение денежных средств граждан. Так, в соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок.
Не менее важным является и ст. 4 Федерального закона, согласно которой определены требования к договору участия в долевом строительстве. На основании п. 3 указанной статьи договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона в обязательном порядке должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В случае, если в договоре отсутствует хотя бы одно из условий перечисленных выше, такой договор считается незаключенным. Статьей 6 Федерального закона закреплен один из основных спорных моментов, возникающих в отношениях между застройщиками и гражданами – срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Теперь на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик должен уплатить неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Правда, в случае, если строительство не может быть завершено в срок, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона, застройщик может направить не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока, предложение участнику долевого строительства об изменении договора. Еще один нюанс, который часто отсутствует в договорах о приобретении жилья гражданами, это момент передачи объекта строительства. В п. 2 ст. 8 Федерального закона прописано, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом застройщик, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, обязан передать для принятия объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Новеллой данного Федерального закона является ст. 19 о проектной декларации. Согласно п. 2 ст. 19 Федерального закона проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
В Федеральном законе содержится и аналог ст. ст. 9, 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» об информации – это статьи 20 и 21 соответственно. Статья 20 – информация о застройщике, содержит требования к этой информации и, что самое главное, обязанность предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Статья 21 – информация о проекте строительства, следовательно, должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, содержащуюся в пункте 1 данной статьи, а также согласно п. 2 застройщик по требованию участника долевого строительства обязан предоставить для ознакомления:1) разрешение на строительство;2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Также в ст. 23 Федерального закона очень четко прописаны санкции, которые могут быть применены к застройщику в случае выявления нарушений уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Кстати, в ближайшее время в Федеральный закон будут внесены изменения, в соответствии с которыми права и ответственность застройщика будут менее жёсткими.

В заключении следует отметить, что принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» решает проблему лишь частично. Так как остаются неурегулированными законодательством такие виды договоров, как договоры об инвестировании и о совместной деятельности (договоры простого товарищества или товарищества на вере). Теперь многие хозяйствующие субъекты, чтобы уйти от ответственности и от жестких требований, закрепленных в Федеральном законе, будут заключать другие виды договоров, при этом находясь якобы в рамках правового поля. Правда, можно надеется, что вслед за принятием данного Федерального закона, следует ждать и урегулирования отношений между гражданами и хозяйствующими субъектами и по другим видам договоров. Но это покажет только время.




http://juristneed.ru/

Опубликовано Декабрь 12, 2016 admin в категории "Uncategorized

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *